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伯安財經觀察：各路資金通向樓市的路漸漸被圍堵，監管層對樓市的降溫力度還在加碼。繼多地發布限貸政策、收緊銀行流入樓市的貸款資金后，上周末，銀監會首次發聲，控制銀行理財資金流向房地產行業。值得一提的是，上周市場還曾傳出部分房企發債被叫停的消息。由此，房貸、理財、債券等樓市可以獲取資金的主要方式都被帶上了“緊箍咒”，房地產去杠桿化的大幕全面拉開。
嚴禁理財資金違規入樓市
10月22日，銀監會發布三季度經濟金融形勢分析會內容，明確指出要加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域。這是本輪樓市調控政策中，銀監會打出的第一針降溫劑。
據了解，銀行資金進入房地產的途徑很多，理財是其中不容小覷的一個方式。日前，中債登旗下的銀行業理財登記托管中心發布的《中國銀行業理財市場報告(2016上半年)》顯示，今年上半年，有13.06%的銀行理財資金流向了房地產，規模占比從去年的第三升至第二，共計有2.09萬億元。
縱比2015年末，銀行理財投向實體經濟15.88萬億元，其中投向房地產的占比為9.68%，即余額為1.54萬億元。這也就意味著，今年上半年銀行理財資金流入房地產行業新增了5500億元。
但并非這2.06萬億理財資金都是違規流入樓市的，銀行怎樣的輸送行為算是違規呢？有業內人士介紹，一些銀行通過通道買斷貸款資產，或者買斷受益權，由此可以用理財資金對接地產中介首付貸，而首付貸就是監管層明令禁止的違規行為。中原地產首席分析師張大偉進一步介紹，銀行利用理財資金間接參與首付貸的形式，包括融資租賃、私募資產證券化產品等，因為都是繞道融資，判斷上也存在難度。
北京商報記者日前的調查也證實了這一點。雖然面臨監管層屢屢打擊，但首付貸仍未完全銷聲匿跡，仍有房地產中介為購房者與銀行之間“穿針引線”，變相從銀行得到資金來墊資的情況仍然存在。
此外，信托也是銀行理財資金非常善用的一個通道。用益理財研究員廖鶴凱表示，信托產品可以分散化投資，這樣就看不到實際投向，即做一個資金池，掩蓋交易方式。此前監管層也曾重拳整治信托資金池亂象。
銀監會在上周六發布的文件中也提到，要加強房地產信托業務合規經營。據用益信托統計數據顯示，截至10月23日，信托公司今年共發行了658只房地產類集合信托，規模達到1950.18億元。廖鶴凱表示，信托產品發行前都要經過報備，報備了就都是合規的，且集合類產品都是事先報備。不過，廖鶴凱也提到，作為銀行通道的單一類或事務管理類的信托產品，都是事后報備，開始并看不到具體投向，沒法監管，給投機者留下了空間。
“樓市此路不通”
事實上，對于流入房地產市場的資金，監管層一直保持高度關注。在銀行理財之前，銀行房貸和企業債券等募資渠道也都上了“關注名單”，目的就在于嚴格控制進入房地產領域的資金，給樓市降溫，避免樓市泡沫進一步膨脹。
9月30日至10月4日，短短五天時間，北京、天津、蘇州、深圳等共計12個城市先后發布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。執行限貸政策的，例如深圳將二套房首付比例提高至七成，北京將首套普通住宅和二套普通住宅的首付比例分別上調至35%和50%。
隨后信貸調控風波紛紛來襲。10月12日，央行召集17家商業銀行召開住房信貸會議，要求各銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。10月19日，央行上海總部組織25家在滬銀行行長和房貸部門相關負責人等召開會議，再次要求銀行要繼續嚴格執行限貸政策，切實防范各類資金違規流入土地市場。此外，北京商報記者獲悉，為防房價下跌給金融系統造成的風險，一些地方也開始進行銀行對于房價下跌的壓力測試。
銀監會主席尚福林在三季度經濟金融形勢分析會上也再次提到，嚴控房地產金融業務風險，嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策；審慎開展與房地產中介和房企相關的業務；規范各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域。張大偉分析認為，跡象表明，此輪房地產信貸監管收緊，已經不限于一城一地，也絕非流于表面。
不僅如此，隨著房地產調控政策的嚴厲推行，關于暫停房地產公司公司債審核的傳聞也不時興起。上周市場傳聞交易所進行了口頭指導，暫停地產企業公司債發行，但并為下發正式文件。對此，有地產公司人士向北京商報記者表示，尚未收到通知。隨后也有人士辟謠，稱房地產企業公司債的審核仍正常進行。
但市場的猜測仍未停歇。有知情人士透露，證監會打算對于房地產企業發債出一個審核標準，在正式標準下發以前，兩個交易所的房地產項目不會往前推進，因此，市場將這種狀況解讀為暫停。標準發布后，房地產項目應該可以正常進行，但發債的要求會有所提高。這也意味著，監管層對房地產企業通過債券融資的方式已有所嚴查。
全面降杠桿大幕拉開
數據顯示，今年前三季度人民幣貸款增加10.16萬億元，分部門來看，住戶部門貸款，即來自居民的包括房貸在內的這些貸款增加4.72萬億元。換言之，前三季度新增貸款中，有近半為房貸。而9月數據顯示，單月新增人民幣貸款1.22萬億元，環比增加29%，超過預期；以房貸為主的居民中長期貸款新增5741億元，創歷史新高。
在對樓市主要募集資金通道實施監管的背后，也是一次為樓市降杠桿的行動。在張大偉看來，本輪房價部分城市上漲的主因有三，錢太多，可買的東西卻不多，同時銀行積極給一二線城市房地產加杠桿，加上部分投資者已經在這一輪房地產投資中獲利，“資金潮+資產荒+財富效應”這三者是市場開始瘋牛的主要原因。張大偉表示，現在嚴格監管資金杠桿，主動降低房地產杠桿，這也是之前加杠桿過快過高的回歸。
易居房地產研究院總監嚴躍進表示，所謂“降杠桿”主要有兩方面，個人購房降杠桿和機構降杠桿，從目前來看，監管層主要是在機構層面進行打壓，可以規避違規資金進入樓市、推高房地產泡沫，也使得企業后續經營更加規范。“終極目標還是房地產市場平穩健康發展態勢，而不是出現過多資金投資進入，否則對樓市有很大風險，這種風險還會危及商業和金融業。”
北京大學經濟學院金融系副主任呂隨啟也從金融風險角度進行了分析，他表示，監管層的意圖就是進一步降杠桿，同時也是要穩定銀行的體系，化解銀行風險。房地產調控剛剛開始，理財資金現在進入樓市，就跟直接買房一樣，買完就下跌了，而一旦房價下跌錢就收不回來了。所以這也是在提醒銀行，調控剛開始，還沒到頭，要及早地地控制風險。
還有業內人士表示，銀行理財其實就是打包的債務，不少其實是房地產債務打包而成的，而打包的債務和不打包的債務一樣都可以打水漂成為壞賬，客戶以為自己買的是高收益，其實買的是風險。
對于這一說法，嚴躍進同樣表示，銀行有自己的投資銀行部，把理財資金拿去做市場投資，不排除為了推出高的理財收益，投資銀行部進行一些違規操作，把部分理財資金購買債券時，偏重企業發行債券，以此可以提供高的收益回報，實際上在這個循環中，高收益要由樓市來負擔，樓市最后又由房價上漲來托底。(東方財富網)
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