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伯安財經(jīng)觀察：據(jù)21世紀經(jīng)濟報道獲悉，有股份行近期下發(fā)通知，要求原則上不支持地王、異地、純商業(yè)體和別墅項目。此前，還有一家華北股份行已下發(fā)通知，提示地王項目風險，“不做成本過高的項目”。
提示：“影子銀行的盛行，使房地產(chǎn)開發(fā)商拿地突破了原有央行貸款通則關于信貸資金不得支付土地款的限制，潘多拉魔盒被打開。”有銀行業(yè)資深人士直指這是土地價格暴漲的本質(zhì)邏輯，而非市場作用。
最近鄭州龍湖80多畝地，拍賣出價35億多元，每平方均價達到3.5萬元之多，高于一線城市地價，地王拉動房價上漲的主要原因，銀行業(yè)應該注意市場房價的波動提升而關注資金投向，防止房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟復蘇，加大影子銀行的再次擴大。
隨著融信以110億元拿下上海靜安中興地塊，創(chuàng)下目前的地王紀錄，房地產(chǎn)企業(yè)融資，尤其是土地融資，再次令市場神經(jīng)緊繃。
8月24日，21世紀經(jīng)濟報道記者獨家獲悉，有股份行近期下發(fā)通知，要求原則上不支持地王、異地、純商業(yè)體和別墅項目。此前，還有一家華北股份行已下發(fā)通知，提示地王項目風險，“不做成本過高的項目”。
“在房地產(chǎn)開發(fā)商準入上，原則上要2015年銷售百強；項目方面，剛需或首改住宅是首選，綜合體項目的話，原則上可售住宅類銷售收入要覆蓋貸款金額的2倍(含)以上。”前述股份行內(nèi)部人士表示。 銀行大量資金涌入地產(chǎn)領域，已經(jīng)相當程度上脫離了央行和銀監(jiān)的信貸數(shù)據(jù)所反映的情況。央行數(shù)據(jù)顯示，7月非金融企業(yè)對公貸款減少26億元。上海地區(qū)今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸也一路下跌。但這僅是銀行表內(nèi)信貸的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)并不意味著銀行實際流入房地產(chǎn)的資金在減少。大量銀行資金通過表外自營投資和理財，以“明股實債”的方式參與房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地和開發(fā)。另外，通過委托貸款，大量國企的資金也在進入這一領域。
“影子銀行的盛行，使房地產(chǎn)開發(fā)商拿地突破了原有央行貸款通則關于信貸資金不得支付土地款的限制，潘多拉魔盒被打開。”有銀行業(yè)資深人士直指這是土地價格暴漲的本質(zhì)邏輯，而非市場作用。
“我們土地融資是做的，但是現(xiàn)在委托貸款的這個通道總行批不過了，因為委托貸款要嚴格參照表內(nèi)貸款來”，某華北股份行資管人士表示：“現(xiàn)在還是對接理財資金比較多，注入資管計劃。但是銀行理財新規(guī)(意見征求中)后，可能就只能對接信托計劃了。”另有江浙地區(qū)信托人士透露，對于房地產(chǎn)公司拿地階段的融資，也在收緊。
有接近監(jiān)管人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，今年以來正在開展銀行表外業(yè)務檢查。就銀行為土地融資配資，涉及資金來源較為復雜，跨區(qū)特點突出，在監(jiān)管上確實存在難點。“關鍵問題，還在于資管這一塊，明股實債究竟合不合規(guī)。”該人士表示。
此外，發(fā)行債券也是房企融資的重要方式之一。房地產(chǎn)發(fā)行公司債利率進入3時代已有一段時間，甚至跌破過3%。
保利地產(chǎn)去年就發(fā)行過票面利率3.4%的公司債，而今年初甚至發(fā)行了5年期，票面利率僅為2.95%的公司債。7年期的票面利率也僅為3.19%。最新的一只房企債，是8月中海地產(chǎn)剛剛發(fā)行的今年第一期公司債，票面利率3.10%。
“特別的是房地產(chǎn)公司發(fā)行的長期債，利率低的，現(xiàn)在會出掉一些。”談及債券市場波動，有股份行資管部人士如是應對。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，一些銀行投資債券，作為海外配置的一部分，會把國內(nèi)房企在境外發(fā)行的美元債作為重點投向。“同樣的發(fā)行主體，因為在境外評級比較低，所以同期限的發(fā)行利率會比較高。”一名銀行系基金研究部人士表示，其受托銀行委外資金，投向海外債，對象主要是這些銀行本身授信的一些房地產(chǎn)公司。
“不過現(xiàn)在我們確實非常謹慎，定期財務報告就不用說了，每次有區(qū)域銷售數(shù)據(jù)出來，就要全面分析，但凡有一點不好的跡象，投資就要注意了。”該研究部人士甚至用“刀上舔蜜”，來形容當下的海外境內(nèi)地產(chǎn)公司債投資。（21世紀經(jīng)濟報道楊曉宴）
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