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伯安財經觀察：隨著中國股市降溫和人民幣貶值，人們的注意力將重新回到中國房地產市場是否步入下行通道的問題。在我看來，房地產繁榮期已經結束，但由于房地產買家被要求支付至少30%的首付款，發生危機的風險很低。
住房市場是中國經濟最重要的領域之一，也是被誤解程度最深的領域之一。重要是因為住宅房地產直接占到10%以上的國內生產總值(GDP)。誤解是因為似乎很少有觀察人士真正理解中國住宅房地產市場的結構。
在黨管一切的時代，大部分工人被允許以大幅低于市場價的價格購買政府住房，結果是中國住房擁有率高達89%，躋身世界最高水平之列，而美國和英國的住房擁有率大約為64%。但這并不意味著中國人購置新房的愿望都得到了滿足。相當大一部分住房不合標準，因此升級需求非常可觀。只有55%的人口住在城鎮，城鎮人口比例還會繼續上升，推動住房需求。
在中國銷售的幾乎所有住房都是公寓，而非單戶住宅。約80%的公寓是在建成一年或更早之前賣出的，這被稱為預售。這是中國新城市需要一段時間才會人氣上升的一個原因。
例如，在眾多“鬼城”榜單上被列入的鄭州，人們在新區買房的意圖就是要在幾年后才住進去，他們的決策依據是房價將會隨著地鐵線路的開通而上漲。自那之后第一條地鐵開通，新城開始繁榮起來。這種格局在全國各地重復出現。
關于中國房地產市場最大的一個誤解是，大多數買家是投機者。實際上，住宅市場由自有住房者驅動。從全國各地的銷售經理們收集來的數據顯示，在過去3年期間，投資買家不足10%。
過去10年間住房價格年均上漲9%貌似符合泡沫的特征，但與此相伴隨的是城鎮居民名義收入年均12%的增長。
史無前例的收入增長不僅支持了中國引人矚目的消費故事，還支持了健康的房地產市場。過去10年期間，經通脹調整后的城鎮居民收入每年增長7%以上，同時在過去9年間農村居民實際收入每年增長7%。相比之下，過去10年期間美國和英國的實際收入年均增長率分別為1%和0.3%。
任何資產類別出現泡沫的一個重要前提是很高的杠桿水平，這是因為如果沒有高的杠桿水平，價格大幅下跌的后果就是有限的。在中國，購房者的杠桿水平較低，因為在過去3年大約15%的買家是全款購房，而貸款購房者被要求最低支付30%的首付款。
目前中國房地產市場低迷，但遠未到許多人所說的崩盤的地步。在可預見的未來，中國經濟年均增速難免將有所放慢。住宅市場也是如此。新房價格同比下降6%，而一年前同比上漲約4%，但鑒于購房者被要求使用大量現金購房，即便更大幅度的下跌也不會讓房屋凈值為負。
住房基本面需求依然健康。每年大約有1300萬對夫婦結婚，而新婚夫婦占到新建住房銷售的大約三分之一。收入持續以健康的步伐增長，家庭儲蓄在過去10年里增長逾300%，至8.5萬億美元，超過俄羅斯、巴西、印度和意大利的GDP總和。
中國房地產市場的繁榮時期已經結束，但這個更為成熟的市場遠非一場災難。今年中國人仍可能購買大約1000萬套城鎮新建住房，幾乎是美國去年新房和現房銷量總和的兩倍。
(本文作者是銘基亞洲(Matthews Asia)投資策略師 羅福萬 英國《金融時報》撰稿 譯者/鄒策)
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